關於進一步完善土地供應管理 解決製造業企業用

时间:2018-07-26 11:16来源:未知 作者:admin 点击:
背景: 上世紀九十年代,為了促進地區經濟發展,東莞各村鎮以土地為資源,吸引大量台商自建廠房,創辦「三來一補」企業,在二十餘年的發展過程中,土地政策一度較為寬鬆,大批
背景:上世紀九十年代,為了促進地區經濟發展,東莞各村鎮以土地為資源,吸引大量台商自建廠房,創辦「三來一補」企業,在二十餘年的發展過程中,土地政策一度較為寬鬆,大批經營者借此良機取得了集體建設用地的使用權或國有工業用地的使用有權。現今,製造業發展趨於平緩,與之伴隨的是大量熱錢流入房地產市場,土地交易愈發興旺,大批原製造企業亦加入到土地市場之中,在土地交易的過程中,由於歷史原因,與土地登記等有關的問題大量暴露出來,這些問題的存在,嚴重阻礙了土地流轉,造成使用權人巨額損失:
    1、土地規劃變更。有部分土地性質原為國有工業用地,但現行控制性詳細規劃則將該地塊劃分為諸如商住用地、居住用地、教育用地、綠地等其他性質,導致原土地使用權人因規劃變更而無法進行建設(報建不予批准),同時,亦沒有相關政策支持土地使用權人對用地性質申請變更為與規劃相符,最終導致土地長期閒置,不僅造成資源浪費,還帶來土地不能使用卻要繳納土地使用稅等諸多問題。
    2、建築物跨壓多宗用地,且宗地分屬不同使用權人。曾有不同投資人集資取得大面積土地,同時該地塊被劃分為不同區域分別登記在不同投資人名下,拿地後,投資人又集資建設,最終建築物亦分別登記在不同投資人的名下,至此,出現了一種你中有我,我中有你的奇觀,一旦權屬人之想法不能統一,無可避免地導致糾紛,嚴重影響各權屬人利益。
    3、建築物超出紅線圖。土地合法登記,地上建築物合法建設並合法登記,但土地及建築物轉移登記的過程中發現建築物超出紅線圖,超過部分的土地為公益事業用地,業主無法購買該部分土地,地上建築物亦無法全部拆除,導致該不動產價值無法實現。
東莞市國土資源局辦公室於2017年12月26日發佈了《關於進一步完善土地供應管理 解決製造業企業用地歷史遺留問題的通知》(以下簡稱本通知),啟動了本地製造企業用地歷史遺留問題的解決方案。本通知主要包含了以下內容:                                 
一、針對新增工業用地採取下列措施以達到優化供應管理和降低企業初始用地成本的目標                                  
1、推進彈性年期出讓。即可根據產業生命週期、企業資金實力和意願等,在國家規定的最高出讓年限內,合理確定工業用地的出讓年限。對於國家、省重大產業專案,戰略性新興產業專案以及市重大專案和市級「倍增計畫」試點企業專案的,最高可按50年出讓,其他專案原則上按20年出讓,如需提高出讓年限應按照相關程式報市政府審定。另,工業用地採用彈性年期方式供應的,可按出讓年期與工業用地可出讓最高年期的比值確定年期修正係數,確定出讓底價。            
2、實行差別化的地價政策。屬於省確定的優先發展產業且用地集約的工業專案,土地出讓底價可按國家規定的我市工業用地出讓最低價標準的70%執行。另,用地集約是指專案建設用地容積率和建築係數超過[國土資發(2008)24號]所規定標準40%以上、投資強度增加10%以上。                                                          
 二、針對現有建設用地採取下列措施以達到提高產業用地集約利用水準的目標
    1、鼓勵提高土地利用率。通過對產業用地實施連片開發,廠房加層、廠區改造、內部用地整理等途徑提高土地利用率。
    2、對於符合規定的改造可不再增收土地價款。在符合規劃、不改變用途的前提下,現有工業用地或倉儲用地包含提高容積率、宗地合併或分割、縮減用地紅線、調整建築高度、建築密度或綠地率等一種或多種變更情形的,可不再增收土地價款(商業、住宅、物流營業網點、電子商務等經營性用地以及科研用地等,不得納入此範疇)。
    3、其他政策:①對宗地進行合併歸宗的,合併各宗地的土地用途、所有權性質應一致,合併後宗地的使用年限遵循「就低不就高」原則;②建築物跨壓多宗用地,且宗地分屬不同土地使用權人的,允許先轉讓至同一受讓人、再辦理宗地合併手續。③登記在同一土地使用權人名下的相鄰宗地,土地使用權人發生名稱變更的,允許同步辦理宗地合併和土地使用權人更名手續。
    三、就加快完善用地產權手續,有效盤活利用存量土地資源進行了相關規定
    1、支持補辦供地手續。製造業企業自有或收購的工業廠房,土地產權手續不完善的,先納入補辦備案台賬,再按照已建房屋補辦政策完善相關手續。對經認定屬於2006年8月31日前已建成的,在依法完善征地報批手續後,可以協議出讓方式補辦供地手續。
    2、支持集體土地轉國有。市級「倍增計畫」試點企業原合法使用並已建成投產的集體工業用地,可按照[東國土資(2017)285號]的規定,在依法徵收為國有建設用地後協議出讓至試點企業。
    3、支持利用零星用地。在符合規劃、不改變用途的前提下,支持市、鎮兩級「倍增計畫」試點企業將其原合法使用的工業用地或倉儲用地旁邊無法獨立分宗、不能單獨出具規劃條件的邊角地、天窗地等零星用地,在依法完善建設用地徵收、農轉手續後,納入原用地一併規劃,以協議方式出讓至試點企業(政策有效期至2018年9月24日)。增加的零星用地面積原則上累計不得超過原批准用地面積的10%,且最高不得超過10畝(確需超出的,按相關程式報市政府審定),使用年限、用途等與原批准用地保持一致。另是否屬於零星用地應當由規劃部門予以確認。

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